台北小城社區權力與利益的角力的背後。住戶們，這是你應該要知道的事

先請大家問自己一些問題：你想要開放型社區還是封閉型社區？你知道開放與封閉的優缺點嗎？建商來蓋房子到底對我們的生活有什麼具體影響？

台北小城社區作為一個70年代新店安坑山坡地整體開發的集合住宅丙建社區(老丙建…有興趣請看這裡：台北小城社區簡史)，雖然當初的設計很先進但是不完備的法規配套以及建商一向只顧及自身利益的環境下，終不可免的就是小城全體住戶陷入權益受損的窘境。

最開始的小城社區是號稱”擁有”私有土地(法定空地、道路)、大型公設、門禁管制，不受外界打擾的獨棟住宅；這是建商端出的完美包裝商品。然而事實是：除了房子跟建地有過戶給住戶外，其他所有的公設地、法定空地都保留在建商的名下，甚至承諾的社區公車都還沒出現。當然後來在初代住戶代表會幾經與建商的”協調”下，建商總算交出承諾的社區巴士，並且與代表會簽訂數份協議書，其中一條為社區社區全數公設象徵性以1元租給社區20年，當時看起來是賺，但是實際上卻是大錯，因為沒有人發現”法定空地””應該”1.依法登錄並且2.登記持分給所有權人。不過當時此概念還尚未普及，也不好追究前人了。

台北小城社區很大，在開發及建造的時候是先領一張大執照(3887號)然後再畫分一區一區的小建照(分照如3887-18號)共26張。每張執照的範圍也沒有特定模式，跟現在的鄰別劃分也沒有相關(有的連續兩三條巷子在一張，有的跳著隔兩條巷子在一張)，猜想可能是跟土木建造技術或資金運用上有關。每張建築執照在建築完畢時，必須經過政府工務局來檢驗，是否有按照執照來興建？如果都符合原來的設計，才會發給”使用執照”。而使用執照上依法就必須載明：法定空地的面積、位置(配合圖說)。

根據民國73年11月07日修正建築法後，其中第11條關於法定空地之規定：

『應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。』

而台北小城社區領有使用執照中有13張是在74年後才發的，然而這13張使用執照，連同另外13張使用執照在法定 空地的欄位上，都標示為：空白。這是否為公務單位的故意不依法登載？令人懷疑。至此小城社區內的所有法定空地就一直還在建設公司的名下，而地政機關也將這 大量土地視為建商私人擁有。然而，持有土地是要繳稅的，建商長期持有土地，有稅賦成本，但是卻沒有收益。於是在89年間”要求”當時的管委會支付幾十年來的土地稅八百多萬否則就要告管委會並且扣押公共基金。在缺乏專業人士的建議以及深思熟慮下；在沒有進一步與建商達成具體協議下(如將法定空地過戶持分給住戶)，提領了400多萬交給建商，真是天大的錯誤。而後建商竟將社區法定空地轉賣給第三人再作捐地抵稅使用，真是一魚兩吃之計。目前社區的法定空地的所有權分別為：澎湖縣望安鄉公所(僑信、仁、愛路)、員林鎮公所(僑義路)、國有財產局持有(中央公設、服務中心、活動中心)。

其中一塊地(既然當初社區所有的法定空地都沒有登載，我們合理懷疑它也是法定空地)，建商沒有捐出去，反而是透過處理債務的方式，輾轉轉到其他人手上。也就是服務中心旁，中央公設周圍的ㄇ字區域斜坡綠地。近4年來”新建商”(原來是大新店建設，後來變成柏康堡開發建設，但事實查證又是同一批人)就是想進來在這塊地上蓋房子。

先不論舊建商與新建商之間是否有關係，但是新建商的部署與手段相信大家都已領教過了。拆我們的抗議布條、黑衣人圍事、派樁腳在社區內駐點、假裝社區住戶向新北市政府檢舉社區大門違建…等。

大門被拆除後，新建商開始向新店區公所、澎湖望安鄉公所行文要求會勘，証明台北小城社區沒有警衛車輛管制，是供公眾通行的現有巷道，是開放型社區。殊不知當天上午警衛的消失是有人下令配合撤哨的。有興趣的可以看…這裡。不久之後新店區公所就很敷衍地來到社區貼了”兩張”開放道路公告(你沒看錯，全社區就兩張，一張在服務中心旁公車站，一張在活動中心門口)。建商為什麼需要現有巷道？是因為要申請建築法規中建築執照所需要的”建築線”。此後管委會有去文給持有小城社區法定空地的各單位。而相對於向新建商靠攏的澎湖望安鄉公所，員林鎮公所反而是同意管委會，繼續讓台北小城社區使用法定空地(僑義區道路)。

現在再想想開放與封閉的優缺點，建商來蓋房子對我們的生活有什麼具體影響？

開放的好處：更多政府資源(例如近日的拖吊車大賽)

開放的壞處：無門禁，外車自由行，攤販趴趴走，車位大家停 + 建商蓋房影響

封閉的好處：有管制，安寧，維持居住品質 ，擁有自治權

封閉的壞處：資源較少(自己的車子自己拖)凡事自己來

建商進來蓋房子不光是生態受害，甚至會有安全疑慮以及未來的生活品質。首先衝擊的是施工噪音、塵土飛楊對生活環境的影響。再來是社區不少路段已呈現路基沖刷的現象；大家也都是30年的老房子了，上上下下的重型車輛、機具是否會更惡化此現象；或造成鄰損？蓋好的房子 = 增加的人口 = 增加的車輛，又會對原有的生活品質造成甚麼影響？

建商八卦A&Q

Q很多人說：怎麼不跟建商談回饋？A所有權都沒有，人家跟你談？

Q人家的地要讓人家蓋。A要知道這些地很有可能就是原來我們的的法定空地。

Q建商好啊，蓋了以後房價會上漲。A同一地區，它蓋新的你是舊的，誰的房子會跌？當然是舊的房子會跌價。

Q建商的話可以聽嗎？A不行，因為建商只會想到自己 ，不會在乎你的生活環境。

目前管委會的爭奪戰邁入尾聲，王OO一派持有的公所報備證明來的莫名，按報備處理規則，兩造報備有爭議不能調解應訴諸法律，並且在有判決前不應接受報備。報備函上還有三重某議員作為副本收件人，很難不令人懷疑是否有議員施壓公務員致使其違反行政程序註1，給予王OO報備的狀況。若王OO一派掌握管委會，他們對建商的態度、行動還有待住戶觀察。

封閉社區的基礎來自於對土地的所有權，我們的道路(法定空地)雖然被捐出去了沒有所有權，但是它在意義上仍然是我們的法定空地。若要爭，台北小城社區絕對有優先購買權。那接下來就是要不要買？為什麼？怎麼買？

如果不願意讓建商侵入改變我們原有的安寧生活環境，那麼唯一可行的方法就是買回法定空地。有了所有權，就可以不讓建商通過。怎麼買？用使用執照的範圍，一張一張買。其實也未必要全買，細節還有待住戶討論。

台北小城社區的法定空地被非法轉移並涉及登載不實，而後又違法轉賣註2，這些都是擺在眼前的事實，不容辯駁。不管最後大家的決定為何，希望全體住戶都能有這個基本認知。

最後請再想想，你想要什麼樣的生活環境？

請跟你的鄰居討論，跟你區域的”委員”討論。

天佑台北小城

註1公寓大廈管理報備事項處理原則第9條第三款：同一管理組織報備案件同時由二個以上管理組織申請時，應由各申請人協調由一人申請，未能自行協調者，受理報備機關應依公寓大廈爭議事件調處委員會調處、鄉（鎮、市、區）公所調解委員會調解或法院裁判結果受理。

註2民國 84 年 06 月 28 日實施之公寓大廈管理條例第58條第2項：

公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、

法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人

以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。

102年10月25日 台北小城社區大門撤哨事件後續追蹤報告存檔

102年10月23日星期三，里長李海珠女士要求警衛組長於10月25日上午10點至11點配合暫時撤哨。

102年10月25日星期五，上午10點30分，經委員通報大門處情況有異，前往了解。新北市政府城鄉局、工務局、新店區公所、大新店建設等一行10多人來到台北小城大門口進行會勘，里長李海珠女士未到場。經了解此次會勘為大新店建設為申請建照而進行的道路認定。

10/25 星期五 下午
     去電新北市城鄉局蘇先生表示，本案為大新店建設希望依照”新北市建築管理規則”第二條，現有巷道定義 (建築線認定，進而申請建造執照)，其第一項：公用地役關係，供公眾通行者。此條本社區有實行管制，不合規則。現大新店建設改以第二項：私設通路，經土地 所有權人出俱供公眾通行之同意書者。大新店建設聲稱其已握有澎湖望安鄉公所出示之同意書 (望經字10201011793號)
  
          城鄉局承辦人員
   蘇OO 2960-3456 分機 7012 (主辦)  
   蔡OO 2960-3456 分機 7234 (協辦)

     同日下午去電澎湖望安鄉公所，承辦人休假。但經日前了解，承辦人階為新承辦人，對台北小城社區以及相關糾紛都不甚了解，已於本日先行傳真以往之來往公文、陳情文書等共九頁。

          澎湖望安鄉公所 財經科
     蔡OO 06-999-1311 分機60 (主辦) 
     陳OO 06-999-1311 分機57 (協辦)

10/28 星期一 
     去電澎湖望安鄉公所。承辦人蔡先生表示，出具同意書 (望經字10201011793號) 乃基於新店區公所之來函 (新北店工字1022091449)，其內容聲稱台北小城社區為”開放型社區，供公眾通行，承辦人-高貫薰 02-2911-2281分機2103”(本承辦人為日前因停車糾紛解釋僑愛區為供公眾通行區域之承辦人)。然而蔡先生本人對本社區與大新店建設之關係實 際上並不甚了解，另外也因為鄉長剛換人，鄉長對於土地的政策方向尚未明朗，且監察院目前來文，只要私自租售土地便會遭處罰。

     再去電新北市城鄉局，蘇先生請假。向其同事詢問有關本案見。回覆目前本案在法規認定上，雖然大新店建設以第二條：所有權人出具之同意書做為申請要件，但城鄉局認定目前大新店提供之澎湖同意書並非”無條件” 供公眾通行之道路，將要求大新店補齊文件。

 小結：


1.     區公所承辦人高先生何以(是否有權力)認定台北小城的社區型態? 誰能認定?
2.     小城官方再去文澎湖望安鄉公所承辦人告知本社區訴求，但針對澎湖方面之兩難 (租售產生之補償金及地價稅問題被監察院禁止；放任使用則被解釋為無償供公眾通行，進而被大新店建設拿來解釋為同義書?) 是否有解套方式？
3.     其他政府更高層之陳情以及長期解決方案
4.     諮詢專業人士、做法規認定，走法律途徑
5.     里長是否應該說明為何指示警衛撤哨，是否事先已得知建商申請會勘？若是常態會勘，為何沒出席？

老丙建 - 台北縣政府的歷史共業，成就建商的開發大業

什麼是老丙建？

台北小城社區是一處山坡地老丙建社區環境品質被出賣的經典案例。所謂「老丙建」，是指民國七十二年「山坡地開發建築管理辦法」公布實施前取得水土保持証明，依據「山坡地保育利用條例」搶掛建造執照，變更編定為丙種建築用地所興建的住宅社區，因此不受較嚴格「山坡地開發建築管理辦法」、「非都市土地開發審議規範」、「區域計畫法」之法令限制，存在許多爭議。而七十二年以後依山開辦法申請開發許可之山坡地案件稱為「新 丙建」。此外新店地區的老丙建數量居北縣之冠，高達30% ※註 1.

台北縣政府的歷史共業，成就建商的開發大業

按新店地區的台北小城、玫瑰中國城、達觀鎮、黎明清境及大學詩鄉等社區，均係68、69年間依「山坡地保育利條例施行細則」(66.9.30經濟部令發布)第四條規定：「….應依山坡地土地可利用限度分類標準….查定山坡地範圍內之使用地，….前項使用地不得超限度使用或變更使用。….」。第五條規定略以：「….非都市土地使用之土地，得依土地法規定，編定各種使用地。」，及第十二條規定略以：「應附具「山坡地開挖整地計畫」，經水土保持主管機關核可始得開挖，經檢查合格發給證明始得建築，其應申領建築執照者，依建築法令規定辦理。」所開發之住宅社區。

依「山坡地開挖整地計畫」應載明事項第五款：「排水、邊坡穩定及其他水土保持處理規劃圖」，及第六款：「綜合規劃圖(包括建築物、公共設施、水土保持處理等設施規劃配置圖」。這些經地政機關變更編定為丙種建築用之社區，最高建蔽率為40%，容積率為160%。若不計不可開發之排水、邊坡穩定及其他水土保持處理等設施土地面積，開發建築完成後本社區應擁有至少60%的法定空地等土地。依全社區之基地開發面積，現仍不足，政府未補足沒關係，竟然進一步將法定空地於76年變更為建地。實屬違規。

建商把這些丙建社區的公共設施用地及法空地登記為公司或人頭所有，並陸續將土地一塊一塊切割出售，或另案申請土地變更及請領建造執照。其中原不能興建之法定空地是否重複作為其他建築基地之法定空地，或是申請土地變更，恐怕連新北市政府的建管及地政單位都沒弄清礎。

結論：台北小城是老丙建社區，依法必須有60%法定空地，最高建蔽率為40%，容積率為160%。

山坡地開發辦法因林肯大郡事件破功

小城社區開發計畫案是在69年審定「山坡地開挖整地計畫」的，當時的建蔽率是40%，坡度限制在30%以下的山坡地土地才可開發。72年山坡地建築管理辦法圖利財團，將可開發的山坡地土地一度由坡度30%以下放寬至50%以下。建商建獵心喜，立即將已整地、坡度在30~50%間，位於社區凹地的溜冰場、游泳池、網球場等周邊，屬於道路護坡的土地，申請變更作住宅建地。不顧緊臨道路護坡寬度不足的安全性，以及凹地排水、行水空間不足問題，計畫以挖填平衡方式整平建築基地。

建商勾結建管人員，偷偷摸摸的變更小城開發計畫。這個對小城影響至鉅、神不知鬼不覺的鬼計，終因林肯大郡社區山坡地土石崩落致災，引起社會關注，取消山坡地開放坡度30~50%供建築之規定，而嘎然中斷。※註 2

20年後，不死心的建商，竟然又以小城丙建土地(特別是法定空地)納入安坑都市計畫住宅區，死灰復燃再次將前述道路護坡土地申請建造執照。經社區住戶發現不對勁，通知市政府人員前來勘察，明知該土地有道路護坡安全問題、已非原始地形問題、坡度超過30%等問題，竟然拖拖拉拉，不予明確駁回申請，姑息等候時機再敗部復活。官商勾結之深，令人扼腕。

新北市不當的山坡地開發案，造就出層出不窮的居住安全及購屋糾紛。林肯大郡山坡地災害死傷事件就是典型的居住環境受害者。然而相較於林肯大郡引起社會大譁，而注意山坡地建築安全，丙種建築用地開發的公共設施糾紛，就顯得小巫見大巫了。但難道真的要等到悲劇重演時政府才要來重視嗎？

台北市VS新北市 建照規範-差很大

台北市的建造執照逾期6個月就失效，只有新北市的逾期建造執照可以一延再延。到現在，淡水、汐止的山坡地還有20餘年尚未作廢、取銷的建造執照，為規避開發許可期限之法令限制，一直以未完工而繼續在推新案。真是令對建築專業有識者咋舌稱奇，真是台灣建築界的奇蹟。

這些違法亂紀的山坡地開發案，歷任林豐正、尤清、蘇貞昌及周錫瑋等縣長，都是基於這些建案都是林豐正時代的產物，而不想、也不敢面對撤照問題，予以徹底解決處理。台北縣升格新北市，原期待新市長朱立倫有一番作為，但見所用的局處主管，無非是搞過工業區(從工業住宅佈滿台北縣市，就知執政能力)及捷運而已，以及政治新星授權局處處理，一付身不由己、無可奈何的樣子，放任問題持續僵持著。

台北市政府對於山坡地開發建築案之處理，果敢明確。相較之下，新北市政府轄區內類似不當山坡地開發案，如南汐止坡地社區開發案，到20幾年後的今天，仍還未撤照、一直處於未完工狀態，建案則持續廣告銷售。

 註

(一)老丙建面面觀 『http://publish.tpc.gov.tw/Book/laborbook/no.6/right_05.htm』

(二)1997 年8月9日修正「非都市土地開發審議規範」，降低山坡地之可開發坡度，將不可開發區由原來之平均坡度百分之五十五以上，從嚴修正至平均坡度百分之四十以 上。

1998年8月28日主管機關區域計畫委員會決議，山坡地可建坡度上限由40%（斜度21.8度）以上不得供建築使用，提高至30%（斜度16.69 度），平均坡度在30%以上，但未超過40%之地區，僅可供作開放性之公共設施使用。

台北小城社區簡史

台北小城社區大門警衛亭被拆事件完整記錄。

官商勾結的都市計畫無視老丙建，出賣了台北小城 <待補>

弊端不止，建商不死。建商僑融金蟬脫殼 <待補>

捐地澎湖望安鄉公所，建商甲厚到修播 <待補>

內憂與外患，內神通外鬼，不為人知社區內黑暗面 <待補>

台北小城社區簡史

歷史沿革

台北小城是坐落於新北市新店區，山坡地上之集合住宅 (老丙建)，目前總戶數為1,426戶，約3,600人。台北小城社區第一期開發案於民國70年（1981）左右由香港僑融建設公司規劃開發，第二期、第三期為台灣的僑融建設公司以及台北小城建設公司開發，民國71～74年（1982～1985）開始施工，於民國74～80年（1985～1991）間建設完成，屬於封閉式社區。初期該社區的管理組織為台北小城守望相助委員會，現為台北小城管理委員會。

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老丙建 - 台北縣政府的歷史共業，成就建商的開發大業

<2012.12.27補>

 建商公共設施的騙局

『公共設施完備，是理想居住的住宅社區』『全國獨一無二，完善的休閒設施，占地5000坪』等…僑融建商的廣告標語，現在看在社區住戶的眼中顯得格外的諷刺。依小城住戶的買賣契約所附的建商廣告以及銷售宣傳彩頁DM，游泳池、溜冰場、籃球場、網求場、公園、綠地等等。這些建商廣告所列的公共設施，只要是住戶都可以使用，自然視為房屋買賣契約的一部分。並且與管委會訂有使用協議書，以新台幣一千元象徵性”承租”二十年，並特別載明：期滿應以同一條件續約。然而早期建築法規法源不足，未有法規定將公設納入權狀；因而建商拿俏，長期持有台北小城公共設施之土地，居民要求建商將公設土地過戶給居民屢遭拒絕。而建商竟於民國87-88年 間向第八屆管委會提起民事訴訟，要求管委會支付高達九百一十三萬元之地價稅！公設土地既非管委會所有，哪裡有要社區居民繳稅的道理？當時的管委會主委曾 OO未經合法授權卻與僑融建設董事長何O慶達成協議，繳交四百九十萬的『和解金』。而公設土地之所有權仍然掌握在建商手中。而後民國88年三月間，建商在沒有知會管委會的情況下，先後將社區之公共設施土地拋棄捐贈給國有財產局。民國92年間繼續將社區內主要道路：僑信路、僑仁路捐給澎湖望安鄉公所；僑義路、僑愛路捐給員林鎮公所，藉以抵稅、換取獎勵容積率。

直到管委會收到國有財產局寄來土地使用補償金(高達上百萬元)繳納通知書，建商整個荒唐的行徑才曝光。小城就這樣變成『違法佔用』及使用不屬於社區所有的公共設施用地。 現在更落得連興建一間警衛室的公共設施用地都沒有。

此舉比照當初與建商簽訂之協議書，便表明建商背信；建商未能履行於銷售DM上承諾之公設設施無償使用更是形同詐欺。時至今日，僑融建設公司雖然已申請解散進行清算，試圖規避責任，但董事長同為何O慶的台北小城建設至今仍然營運，其股東名冊也都是何O慶之親戚眷屬。此外在台北小城社區內，緊鄰僑信路與僑義路旁的兩塊大面積綠地，仍然是登記何O慶之親屬名下。

官商勾結的都市計畫

自民國86年安坑地區主要計畫實施後，原本劃設為『公園綠地』之的地區 (也就是建商名下的兩塊大面積綠地)，境就被劃設為『已開發住宅區』。而後98年間『台北縣都市計畫委員會第387次決議』，其內容無異使「老丙建」社區的法定空地被非法變更為住宅區使用，整個社區的建蔽率由原來丙種建築用地的40%的建蔽率提高至住宅區的70%的建蔽率，這就是76年以來建商利用官商勾結將法定空地變更為建地，敗部復活，一夜間法定空地變價值數十億的建地的真相。但是，能夠決定這兩塊綠地是否能構成建築用地(是否為本社區之法定空地)的原始開發書、圖竟不翼而飛。新北市政府工務局說辭反覆，一下表示此開發書圖(母照3887)存在，一下又改口遺失。就連應該存有舊檔的新店區公所，也表示該相關檔案因意外損毀而不復存在。

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官商勾結的都市計畫無視老丙建，出賣了台北小城  <待補>

建商金蟬脫殼，舊公司解散換新公司再來圍事

2011年 名為大新店開發建設股份有限公司的一幫人馬，聲稱握有僑融建設公司的債權信託，帶著一群黑衣人時不時到社區服務中心給予言語上的壓力、威脅利誘；不斷以存 證信函、律師信製造騷擾。甚至逕自於社區兩塊綠地上架設路障，擅自圈地，不准民眾進入、使用公共設施。此行為引起居民強烈不滿，招開里民大會，並向派出所 報案，最後經拆除大隊認定違章，予以拆除。自此管委會開始對建商做出直接的抗爭宣示，於社區內多處高掛譴責建商過去種種不義行為之帆布標語。而大新店開發 轉以哀兵策略向社區居民投遞道歉信函，也在社區內高掛『善意』廣告帆布條，令居民們嗤之以鼻。

2012年6-8月 間此囂張之大新店開發公司，竟然兩次於半夜區車闖入社區，令數名黑衣人明目張膽破壞社區內之標語帆布旗幟。好在社區內之監視器發揮作用，遂向雙城派出所報 案處理。目前涉案黑衣人已被函送並開庭審理。六月間，大新店開發建設股份有限公司在社區內承租了一處商住住宅戶，順理成章成了『住戶』，並改用懷柔策略向 住戶發送道歉文宣，又在未經社區管委會授權的情況下架設內含台北小城社區管委會資訊發布框架的網站，試圖混淆視聽。9-12月檢舉小城社區之警衛亭圍建， 並引發一連串之居民抗爭、陳情活動。 

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台北小城社區大門警衛亭被拆事件完整記錄。

老丙建 - 台北縣政府的歷史共業，成就建商的開發大業

官商勾結的都市計畫無視老丙建，出賣了台北小城 <待補>

弊端不止，建商不死。建商僑融金蟬脫殼 <待補>

捐地澎湖望安鄉公所，建商甲厚到修播 <待補>
 

內憂與外患，內神通外鬼，不為人知社區內黑暗面 <待補>